Comprare casa senza soldi ? Sì si può !!!


Si può con leasing, rent to buy, prestito vializio ....
Come acquistare un immobile se non disponi di somme di denaro liquide: dal leasing immobiliare inserito con la legge di Stabilità 2016 al prestito vitalizio, dal rent to buy alla vendita con riserva di proprietà. Comprare casa senza soldi può sembrare un paradosso, eppure esistono diversi metodi per diventare proprietari di un immobile, o semplicemente possederlo, anche se non si dispone, nell´immediato, di liquidità di denaro: dal rent to buy alla vendita con riserva di proprietà, dal prestito vitalizio alle nuove misure di incentivazione sul leasing immobiliare disposte con la legge di stabilità 2016.
1 | LEASING IMMOBILIARE Cos´è il leasing immobiliare Similmente a quanto avviene con le automobili, con il leasing immobiliare (o locazione finanziaria) una banca o un´altra società acquista l´abitazione a cui il privato è interessato e gliela offre in godimento, dietro pagamento di un fitto periodico, a un valore superiore a quello di mercato. Si tratta, cioè, di una sorta di locazione, ma con una importante differenza: alla scadenza del contratto, l´utilizzatore può scegliere se: - recedere dal contratto; - rinnovare il leasing per un altro periodo; - acquistare l´immobile, riscattando la residua parte del valore, detratti i canoni sino ad allora corrisposti (cosiddetto riscatto). Il leasing ha essenzialmente la funzione di finanziare indirettamente l´utilizzatore in modo che quest´ultimo abbia la disponibilità immediata dell´immobile. Egli si impegna a rimborsare ratealmente la somma anticipata dal concedente, oltre agli interessi e alla remunerazione del capitale per il rischio dell´operazione. La detrazione fiscale dal 2016 La nuova legge di stabilità per il 2016 ha reso particolarmente conveniente tale forma contrattuale, prevedendo due detrazioni fiscali: - la prima del 19% sui singoli canoni mensili corrisposti, per un importo massimo di 8mila euro; - la seconda, sempre del 19%, sul prezzo di riscatto, per un importo massimo di 20 mila euro. Tali detrazioni, tuttavia, sono consentite solo a condizione che: - l´utilizzatore destini l´immobile, entro un anno dalla consegna, ad abitazione principale, ossia che vi trasferisca la propria residenza e la dimora principale; - che abbia un reddito complessivo non superiore a 55mila euro all´atto della stipula del contratto di locazione finanziaria; - che non abbia più di 34 anni; per coloro che hanno compiuto 35 anni, la detrazione fiscale è dimezzata (4.000 euro la detrazione sui canoni e 10.000 quella sul riscatto). Per maggiori informazioni sul tema, leggi "Comprare casa con il leasing". Differenza con l´affitto Nella locazione, come nel leasing, una parte concede all´altra il godimento di un immobile per un periodo di tempo determinato, in cambio del pagamento di un corrispettivo. Tuttavia, nel leasing i rapporti tra concedente e utilizzatore sono diversi rispetto a quelli tra locatore e conduttore: - il concedente è un intermediario disinteressato all´immobile dato in leasing, scelto dall´utilizzatore in base alle sue necessità. Nella locazione, invece, il locatore è generalmente proprietario del bene locato e ha interesse a un suo futuro godimento; - l´utilizzatore ha l´opzione di acquisto dell´immobile ricevuto in godimento alla scadenza del contratto. Egli si assume i rischi relativi alla consegna e al deterioramento del bene e la responsabilità per vizi e per l´evizione dell´immobile. L´utilizzatore inoltre paga un canone che può incorporare parte del prezzo, oltre a costituire il corrispettivo di un godimento. Nella locazione invece il conduttore paga i canoni esclusivamente per l´utilizzo del bene, senza assumersi alcun rischio connesso alla proprietà dell´immobile locato. Pertanto al contratto di leasing non si possono applicare le regole dettate per la locazioni di immobili urbani. 2 | VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ Nella vendita con riserva della proprietà (o anche detta "con patto di riservato dominio") la proprietà del bene non viene trasferita con la firma del contratto, ma solo con il pagamento dell´ultima rata. Tuttavia viene consentito al futuro acquirente di entrare già in possesso dell´immobile, in questo modo realizzando una sorta di affitto, con la certezza che il pagamento di tutti i canoni porterà, alla fine del contratto, anche all´acquisto della titolarità del bene. A differenza del leasing, quindi, in questo caso non c´è l´alternativa del riscatto. Uno dei principali vantaggi di tale formula, oltre a garantire la certezza dell´acquisto, è che eventuali ipoteche o pignoramenti a carico del venditore non potranno essere opposti all´acquirente, in quanto il suo acquisto viene trascritto anteriormente agli atti pregiudizievoli. La vendita con riserva di proprietà è svantaggiosa dal punto di vista fiscale in quanto, trattandosi di compravendita a tutti gli effetti, le imposte vanno pagati immediatamente. Per maggiori informazioni leggi "Come acquistare casa a rate senza mutuo" 3 | RENT TO BUY Cos´è il rent to buy Il rent to buy (letteralmente "locare per acquistare") prevede l´immediata concessione del godimento di un immobile (rent), con diritto per il conduttore di acquistarlo (buy) entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Lo scopo è quello di agevolare e preparare la vendita di immobili attraverso un´operazione contrattuale basata su due contratti collegati stipulati in momenti diversi: - prima, il vero e proprio contratto di rent to buy, in cui si attribuisce a un soggetto il godimento dell´immobile che egli ha intenzione di acquistare; - poi, la vendita, che non differisce da un normale contratto di vendita: è però eventuale perchè subordinata al fatto che il conduttore eserciti il diritto d´acquisto contrattualmente previsto. Dal 13 settembre 2014 è in vigore la legge che disciplina il rent to buy: ne regola direttamente alcuni aspetti, per altri invece rinvia alle disposizioni in materia di contratto preliminare e di usufrutto, in quanto compatibili. Per maggiori informazioni su tale contratto leggi: "Il rent to buy ora è legge". Vantaggi I vantaggi del rent to buy emergono soprattutto in momenti di crisi del mercato immobiliare. Il futuro acquirente infatti può: - acquistare l´immobile pagandone il prezzo in modo dilazionato, pur avendone immediatamente la disponibilità; - rimandare la decisione se acquistare o meno l´immobile dopo averlo utilizzato a titolo di locazione; - ottenere facilitazioni nella richiesta di un mutuo, sia perché riesce a dimostrare un miglior storico creditizio in termini di punteggio di solvibilità sia perché risulta ridotto l´importo da farsi erogare (le banche infatti non concedono quasi mai mutui oltre l´80% del valore di perizia dell´immobile); - posticipare l´atto notarile e le relative spese; - posticipare il momento in cui deve versare le imposte sull´acquisto; - godere di un maggior tempo per vendere l´immobile che intende sostituire con quello oggetto del futuro acquisto. Differenze con altri contratti Vi sono alcuni contratti che hanno come scopo quello di posticipare il momento dell´acquisto di un immobile, ma che differiscono dal rent to buy sia per la struttura sia per il regime fiscale. Nel contratto preliminare (cosiddetto compromesso) sia il promittente venditore sia il promissario acquirente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita dell´immobile; nel rent to buy invece il conduttore-acquirente non ha l´obbligo, ma il diritto di acquistare il bene. Inoltre, se si tratta di contratto preliminare ad effetti anticipati (in cui il possesso dell´immobile avviene anticipatamene rispetto alla vendita e il prezzo viene sostanzialmente già pagato al preliminare), è possibile che l´amministrazione finanziaria riqualifichi il contratto in termini di vendita effettiva e richieda il pagamento delle imposte fin dal momento della stipula del preliminare (ciò rileva soprattutto quando al momento del preliminare non sono ancora trascorsi i 5 anni dall´acquisto di un immobile e il venditore si trova a realizzare una plusvalenza). La vendita con riserva di proprietà è una normale vendita a rate dove l´acquirente entra in possesso della casa all´atto della stipula del contratto, ma il venditore mantiene la proprietà; fino al pagamento dell´ultima rata cioè al pagamento dell´integrale saldo del debito. Nel rent to buy, il conduttore-acquirente ha la possibilità di decidere entro un determinato termine se stipulare o meno il successivo contratto di vendita. Inoltre nella vendita con riserva della proprietà; l´imposizione fiscale e i costi notarili vengono sostenuti interamente all´atto della stipula. Nella prassi viene utilizzato anche un particolare contratto preliminare definito help to buy caratterizzato da un pagamento dilazionato anteriore alla stipula dell´atto di vendita e volto a favorire la vendita con il pagamento del residuo prezzo pattuito. In questo caso, grazie agli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, si ottiene la disponibilità immediata del bene con il versamento del solo anticipo (nella prassi circa il 20-30% del totale) e si agevola anche l´ottenimento del successivo finanziamento per il saldo in quanto relativo al solo residuo. Leggi anche "Affitto con riscatto". 4 | PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO Il prestito vitalizio ipotecario è rivolto a chi ha più di 60 anni ed è già proprietario di un immobile. L´interessato si rivolge a una banca e chiede un prestito pari a una percentuale del valore dell´immobile da acquistare, dietro concessione di ipoteca sullo stesso immobile. Con tale somma può diventare proprietario dell´abitazione. Alla morte del proprietario gli eredi possono scegliere se: - rimborsare il prestito alla banca (in un´unica tranche o in più rate), estinguere l´ipoteca e tenersi l´immobile; - oppure venderlo o farlo vendere alla banca, sempre a prezzo di mercato, estinguendo con il ricavato il debito.

Fonte: http://www.laleggepertutti.it/106971_comprare-casa-senza-soldi-rent-to-buy-prestito-vitalizio-leasing#sthash.K0QxJKxE.dpuf

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